国家八条全面实施。济十条及其配套规则实施后，曾经流行并曾被视为刚性需求之一的学区住房是否仍然畅销？最近的调查发现，随着限购政策的全面实施，过去供销繁荣学区二手房与学区房地产相比，成交量有不同程度的下降，但价格仍然强劲，不受监管政策的明显影响。
       部分中介二手学区房零成交
       几年前，学区房屋销售一直是房地产中介的大销售，但现在市场状况已经完全改变了。记者调查了一些房地产中介了解到，过去受到买家追捧的学区二手房，现在交易下降很明显。房产中介的经纪人无助地告诉记者：一个月，零交易，打破纪录。在购买限制政策实施之前，该中介机构每月可以交易几套二手学区住房。然而，记者注意到，虽然交易很惨淡，但少数学区的二手房价格并没有下降，一些学区的二手房甚至略有上涨。
       玛雅住房高级经纪人范国梁认为，二手学区住房交易惨淡，主要是由购买限制政策造成的。限购令限二禁三后，一些想买学区房为孩子上学做准备的家长，因为手头有两套以上的房子，再也买不到了。手头有两套以上房子的学区房买家，根据‘限购令’ 的要求，必须先卖掉手头多余的房子，只留下一套才能再买一套。目前的情况是，大部分名校和重点学校学区的房屋都是老房子，户型和面积不合理，配套设施不如新房。携带液化气罐做饭没有暖气是正常的。但是学区的老房子和新房差不多，大部分人觉得不值得卖老房子甚至新房子。范国梁说，这种心理影响了很多本地二手学区买家的购房计划。
       对于第一个房地产开发商来说，即使他们提前计划为孩子购买合适的学区住房，出于对购买和贷款限制政策规范化的担忧，他们通常会选择一步到位购买房屋类型合理、面积稍大的房屋。六七十平方米甚至更小的二手学区住房基本上不在这些人的考虑之列。
       除了受购房限制政策的影响外，外国人还应考虑购房和结算问题，二手学区住房也难以成为他们的购房选择。据业内人士介绍，外国人没有住房，需要提供前两年累计纳税或社会保障证明，才能购买住房；有住房的，不能再买房子了。根据城市户籍政策，外国人购买住房，购买住房建筑面积需要达到90平方米，许多重点学区二手住房面积不到90平方米，外国人购买住房，需要购买两套符合条件，外国人购买两套是政策禁止的。
       部分地区二手学区住房供应明显减少
       了解到，经五路小学、胜利大街小学、南上山街小学、育英中学、甸柳中学、东方双语实验学校等知名中小学学区范围内的二手房，曾经都是购房者追捧的对象。而在限购政策出台后，一些知名学校学区内的二手房供应呈现出明显减少的现象。
       调查发现，限购政策实施后，一些在学区拥有房屋的业主担心，一旦他们出售了学区房屋，他们就不能再购买学区房屋，而且他们倾向于将学区房屋从出售改为出租。在胜利街、复兴街、京八路、魏一路及周边地区，过去很难找到打算出售的二手学区房屋。虽然这很难，但它总是需要更多的时间来找到，但现在更难买到。随着租户数量的增加，这些地区的二手学区房价近年来一直在上涨。一套60平方米左右的二手房分割出租后，每月最多可获得近2000元的租金收入。
       在甸柳学区，一位房地产经纪人告诉记者，虽然去他们店里咨询买学区房的人不如往年多，但与卖房的人相比，还是需要大于求。主要原因是打算卖房的人数明显减少。甸柳去年有消息说要拆迁改造，房主都在等着搬新房。谁会卖？有几个急着用钱挂单，但是面积太小，价格比较高，卖不出去。
       学区楼盘也不好受
       社区配套设施有中小学，特别是引进知名中小学，是过去开发商竞争的标志，教育房地产、学区房地产也成为过去购房者追求的主要对象。名人豪庭、鲁能领秀城、泉景天元、卧龙花园甚至文化花园、万达广场 ，都借用了学区房地产的概念，热炒，部分房地产也获得了不小的收入。
       限购政策出台后，记者注意到类似的学区似乎没有过去的风景。开发商很少将学区住房、名校等概念作为推盘的优先噱头。更不用说访问量和交易量的减少了，一些之前为学区住房概念购买相关房地产的买家也因为政策限制而选择退房。
       而按照现有的限购限贷政策，在济南已有两套及以上住房的本地户籍家庭、在济已有1套住房的非本地户籍家庭，除非卖掉在济已有的部分或全部住房，否则无法再购买住房；而符合购房条件的本地及非本地户籍家庭，因为购房首付比例和贷款利率的提高，本身已需要支付更高的购房成本，而学区楼盘的房子和同地段非学区楼盘的房子，价格相差较多，购买学区住房的首付和还贷压力自然更大。而新房通常是期房，需要购买一到两年之后才能入住，并享受相应的学区房待遇，这本身也对购房人群实行了筛选。泉景天沅附近一家房产中介的资深经纪人刘先生告诉记者：“泉景天沅和卧龙花园小区内早就引入了胜利大街小学的分校，但业主必须已入住才能持房产证和户口簿到学校登记报名，期房不行。”类似的限制，在东方双语实验学校名士分校也存在。如此一来，在政策和市场的大背景下，学区楼盘访问减少，成交下滑，并不意外。
       未备案房改或成为热点
       据业内人士介绍，目前的购房限制政策，管辖范围只包括正式开发的新商品房、二手住房、正在办理住房改革手续或即将办理住房改革手续，由于历史遗留问题没有办理相关手续，没有住房管理部门备案，暂时不受购房限制政策的影响。在一些学区，这种不受购房限制政策或单位福利住房限制的影响，虽然没有产权证书，但只要所有地区派出所备案，济南户籍居民就可以办理搬迁安置。分析师表示，类似的住房或单位福利住房，虽然住房年龄比新房大，但配套设施比其他私人住房好，住房面积更合理，在未来一段时间内，这种住房可能成为公民计划在学区买房，但其他地方买房，不能享受这个好处。
       学区房未来依然乐观
       对于一直重视孩子教育的家长来说，尽可能为孩子提供一个良好的教育环境，不让孩子输在起跑线上是每个人的共同选择。目前，济南教育资源配置不平衡，各地区仍存在不同程度。从长远来看，占据著名学校优势的学区二手住房和教育设施良好的学区房地产仍然是家长们不可避免的热门对象。
       高级房地产经纪人朱先生说：虽然由于政策原因，学区住房销售暂时进入调整期，但市场需求是事实，所以很多孩子想上学是我们未来的市场。学区住房将继续流行，只是时间问题。一位高级房地产评论家还表示，虽然政府一直在促进教育资源的平衡配置，加强教育的平衡发展，但需要很长一段时间，稀缺资源，使学区二手住房和新板块必然成为同样稀缺的资源，供应不可避免地导致价格进一步上涨，差异只是大小，上涨速度。
       谨慎购买学区房
       根据教育部的规定，中小学学区不是长期固定的，通常在几年内调整一次。因此，业内人士提醒大多数买家，购买学区住房，不能轻信业主、中介和房地产销售人员的一面。
       对于二手学区住房，通常需要一定的安置时间，所以除了了解当时的住房是否在学区内，还要考虑几年后的调整，是否仍在学区内，必要时应咨询相关学校或教育部门，并尽可能就合同中的相关问题达成协议；同时，还应注意与原业主约定的安置问题，避免原业主逾期不办理户籍迁移手续，必要时，还应在合同中注明相关的违约责任和处理方法。对于一些新的开发项目，声称在社区支持高质量的教育资源，我们应该仔细调查开发商是否真的能按时支持教育设施，是否真的能引入高质量的教育资源，必要时应明确约定相关问题和违约责任和处理方法，并写入购买合同。